Ce que les nouvelles règles en matière d’hypothèque signifient pour les emprunteurs

Que vous refinanciez votre prêt immobilier ou que vous prévoyiez d’acheter une maison en 2014, vous serez parmi les premiers consommateurs à demander un prêt immobilier en vertu des nouvelles règles établies par le Bureau de protection financière des consommateurs.

Ces règles sont destinées à protéger les consommateurs contre les prêts non viables.

Connues sous le nom de « Qualified Mortgages » ou réglementations QM, ces nouvelles règles visent à protéger les consommateurs contre les prêts non viables et à interdire aux prêteurs d’approuver des prêts pour des emprunteurs non qualifiés. Ces règles, qui font partie des suites de la crise immobilière et financière, modifient la disponibilité de certains programmes de prêts et limitent les frais que les prêteurs peuvent facturer aux consommateurs.

Les changements de QM pour les prêts immobiliers

Plusieurs programmes de prêts que le CFPB estime dangereux pour les consommateurs ne sont pas éligibles au statut QM, notamment les prêts sans documentation, les prêts sur 40 ans, les prêts à intérêt seul, les prêts avec un paiement libératoire, les prêts à option dans lesquels les emprunteurs pourraient payer moins que le montant total dû, et les prêts à amortissement négatif dans lesquels le solde du capital augmente parce que les paiements mensuels sont artificiellement bas

Les emprunteurs ne pourront plus bénéficier de ces programmes

Les emprunteurs ne ressentiront pas nécessairement l’absence de ces programmes de prêts puisque les prêteurs ont cessé de proposer la plupart d’entre eux il y a des années après la crise du logement. De plus, au cours des dernières années, les prêteurs ont augmenté le niveau de documentation exigé de tous les emprunteurs pour se conformer à d’autres règlements et normes de souscription.

Les emprunteurs seront davantage impactés par deux autres aspects des prêts QM : Les frais de prêteur sont limités à 3 pour cent et ont une ligne dure pour votre ratio dette-revenu. La limite des frais de prêteur s’applique aux prêts supérieurs à 100 000 euros et réduira les coûts initiaux d’un prêt immobilier.

En vertu des règles QM, votre ratio dette/revenu, qui compare votre revenu mensuel brut aux paiements minimums de toutes vos dettes, doit être de 43 % ou moins. Certains emprunteurs peuvent ne plus être admissibles au montant du prêt pour lequel ils ont fait une demande en vertu de ces règles et devront réduire le montant du prêt ou rembourser d’autres dettes

Les prêteurs peuvent offrir les deux types de prêts

Les prêteurs peuvent offrir des prêts QM et non-QM tant qu’ils vérifient que les emprunteurs peuvent rembourser le prêt immobilier, mais l’avantage d’un prêt QM est qu’il peut être acheté ou garanti par Fannie Mae et Freddie Mac. Le prêteur reçoit alors une protection juridique pour les prêts QM contre de futures poursuites de la part d’emprunteurs ou d’investisseurs mécontents.

Impact des QM

L’impact de ces règles reste à voir. Certains experts en prêts immobiliers craignent que les règles plus strictes empêchent les emprunteurs qui sont en marge de se qualifier parce qu’elles limitent la flexibilité des prêteurs.

Dans le passé, par exemple, si vous aviez d’importantes réserves de liquidités à la banque, mais que vous étiez semi-retraité avec un flux de revenus faibles ou modérés, un prêteur aurait pu être prêt à approuver un prêt sur la base de vos liquidités et d’un bon profil de crédit. En vertu des règles QM, la limite du ratio dette-revenu doit être respectée sans exception.

De même, si vous étirez votre budget pour acheter une maison maintenant, mais que vous savez que vous êtes en ligne pour une promotion et une augmentation, ou sur le point de terminer vos études de droit ou de rembourser une dette avec un bonus, les prêteurs dans le passé auraient pu approuver votre prêt sur la base de ces informations et de votre bon crédit. Les règles QM limitent la capacité des prêteurs à approuver des prêts dans ces circonstances. En particulier, les emprunteurs indépendants sont susceptibles de faire l’objet d’un examen plus approfondi de leurs revenus et de leur capacité à rembourser un prêt.

Si vous vous trouvez impacté par la règle de la capacité de remboursement en raison de votre ratio dette/revenu, vous pouvez rechercher des prêteurs qui offrent des prêts de portefeuille qu’ils n’ont pas l’intention de vendre à Fannie Mae ou Freddie Mac, car dans certains cas, ils sont prêts à faire une exception et à approuver un prêt non QM. En revanche, si vos dettes sont trop élevées et que votre crédit n’est pas assez solide, il est préférable pour vous et pour le prêteur d’attendre que vous soyez mieux préparé financièrement pour payer une maison.