Comment puis-je acheter une nouvelle maison avant que mon ancienne ne soit vendue ?

Question : Je déménage hors de l’État et je dois à la fois acheter une nouvelle maison et vendre l’ancienne. Comment puis-je être approuvé pour un nouveau prêt alors que j’ai encore l’ancien ?
–Anonyme, Newark, Delaware.

Réponse :L’agent de prêt vous donnerait la préapprobation avec la condition de votre maison seing. Je mettrais votre maison sur le marché immédiatement.
Votre agent immobilier peut écrire dans votre inscription que la vente est conditionnelle à ce que vous trouviez une nouvelle maison.
Lorsque vous faites une offre sur une nouvelle maison, vous écrivez simplement dans votre offre qu’elle est conditionnelle à la vente de votre maison. Votre agent immobilier peut vous aider à rédiger l’offre de la bonne façon.
Si vous avez besoin d’aide pour trouver un agent immobilier dans chaque endroit, faites-le moi savoir et je peux faire des recommandations. Il serait peut-être préférable, à des fins de coordination, que les deux soient connectés afin qu’ils puissent se coordonner.

Réponse : Parlez avec un prêteur qui a des bureaux dans tout le pays. La plupart sont prêts à travailler avec vous et à obtenir un prêt conditionnel à la vente de votre maison.

Réponse :Simultanément, acheter une maison et en vendre une autre peut être une proposition difficile. Soyez prêt à faire un peu de jonglage, et restez flexible. Dans un marché chaud, c’est souvent un deal killer d’inclure dans votre offre d’achat d’une nouvelle maison, une contingence pour vendre votre maison existante. Les vendeurs feront simplement leur choix parmi les offres non assorties d’une telle condition. Sur le marché actuel, ce n’est pas beaucoup plus facile. D’autre part, si vous vendez d’abord votre maison existante sans signer pour une nouvelle, vous pourriez vous retrouver temporairement sans abri ou dépenser de grosses sommes d’argent pour des chambres d’hôtel ou d’autres logements temporaires à prix élevé.

Il existe cependant des alternatives. Le meilleur scénario d’achat et de vente est pour ceux qui peuvent se permettre de posséder deux maisons – ne serait-ce que temporairement. Ceux qui le peuvent sont en mesure de mettre les cycles du marché à leur service et de récolter réellement un rendement financier dans le processus.

La vente de maisons à bas prix est une option intéressante.

Acheter-bas, vendre haut

La plupart des marchés ont des cycles saisonniers ascendants et descendants, lorsque les acheteurs et les stocks ont tendance à pousser les prix en conséquence. Dans les régions qui connaissent les quatre saisons météorologiques traditionnelles, les acheteurs sortent de leur hibernation au printemps. S’ils ont des enfants, ils espèrent se réinstaller avant la rentrée des classes à l’automne. Cette tendance générale tend à faire monter les prix au printemps et en été et à les faire baisser en automne et en hiver. Ces dernières années, les taux crédits ont également eu tendance à baisser pendant les mois les plus frais, ce qui a pour effet d’étendre votre pouvoir d’achat. Achetez donc votre nouvelle maison quand il fait frais et conservez votre maison existante jusqu’au dégel du printemps ou plus tard, lorsque les acheteurs sont plus motivés. Si vous pouvez supporter deux prêts immobiliers pendant trois à six mois, vous bénéficierez financièrement du meilleur des deux mondes.

La relocation

Pour ceux qui ne peuvent pas se permettre de posséder deux maisons, une stratégie d’emménagement plus courante est ce que l’on appelle une « relocation ». Dans un rent-back, le vendeur vend la maison, mais reste sur place, payant un loyer au nouvel acheteur. Le loyer est généralement égal au paiement du prêt immobilier du nouvel acheteur, y compris le capital, les intérêts, les taxes et l’assurance. Cette formule est utile lorsque le vendeur attend une maison nouvellement construite ou sait qu’il est sur le point de conclure ou d’entrer en possession d’une autre maison. Les remises de loyer peuvent être aussi longues que 60, 90 jours ou plus – mais pas beaucoup – ce qui convient aux deux parties.

Plan B

Une stratégie de secours et beaucoup plus risquée est ce que l’on appelle un prêt  » relais  » ou  » swing « . En utilisant votre maison existante comme garantie, vous contractez un prêt-relais pendant trois mois à cinq ans pour l’utiliser comme acompte sur votre nouvelle maison. Une fois que vous avez acheté votre nouvelle maison, vous vendez l’ancienne et remboursez l’hypothèque et le prêt relais. Ce type de prêt est moins risqué dans un marché qui s’apprécie rapidement et où l’appréciation peut couvrir le paiement supplémentaire sur l’ancienne maison. Cependant, même sur le meilleur marché, les prêts-relais peuvent être coûteux, des propositions de dernière chance qui comportent de nombreuses réserves. Les prêts relais peuvent coûter de 5 à 10 points de pourcentage de plus qu’un prêt participatif classique. Votre maison doit être libre de tout privilège. Un excellent crédit est obligatoire, de même que de bons ratios revenus/dettes. Il peut être préférable d’obtenir un refinancement en espèces, une deuxième hypothèque ou un prêt participatif pour l’utiliser comme prêt relais. Le financement traditionnel est moins coûteux et moins risqué, mais cela pourrait vous empêcher de décrocher un autre prêt immobilier pour une nouvelle maison si le prêteur considère que vous êtes trop tendu.

Dans les trois cas, examinez votre tolérance au risque et considérez une combinaison des stratégies mentionnées ci-dessus comme une autre alternative.